دانلود پایان نامه

از مقررات مواد 4و 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 قاعده تأمین غیر توافقی استنباط می شود.و براساس این قاعده هرجا که اجرای طرحی لازم باشد و مالک با دستگاه مجری طرح توافق نداشته باشد،ویا مالک مجهول المکان باشد. این قاعده اجازه به دستگاه مجری طرح داده که درصورت عدم توافق و براساس مقررات قانونی اقدام به اجرای طرح می نماید.این قاعده هم بردو نوع عدم توافق می باشد،1- عدم توافق در قیمت 2- عدم توافق دراعمال حقوقی
عدم توافق در قیمت
عدم توافق در قیمت، زمانی پیش می آید که به دلیل اختلاف نظر بین دارنده حق ودستگاه مجری طرح یا به هر دلیل دیگری، مثل مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و … درخصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در این خصوص مادۀ 4 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358مقرر داشته که:«هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات وحقوق و خسارات وارده بین دستگاه اجرایی و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. کارشناسان یک نفر از طرف دستگاه اجرایی، یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و درصورت عدم توافق یا استنکاف، به معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می شوند. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجراست…» و در تبصره 2 همین ماده راه حل موصوف به موارد دیگری نیز که توافق در قیمت ممکن نیست تسری داده شده و مقرر داشته:«هرگاه مالک یا مالکین،کارشناس خود را حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه اجرایی که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار دریکی از روزنامه های کثیر الانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عموم می رسد، تعیین ننماید و یا به علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل تشریفات ثبتی، عدم حضور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت،فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد دادگاه صالحه محل وقوع ملک، حداکثر ظرف 15 روز ازتاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه،نسبت به تعیین کارشناس اقدام می نماید.» همچنین مادۀ واحده قانون نحوۀ …دربیان راه حل عدم توافق در تعیین قیمت بیان داشته:«در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه،املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهردای و مالک، قیمت ابینه، املاک واراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.
تبصره 1 : قیمت روز توسط هیاتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجراست.
تبصره 2: درصورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک، اقدام به معرفی کارشناسی خواهد نمود…»
طبق مواد و تبصره های مذکور، چنانچه در قیمت ملک توافقی حاصل نشد،از طرفی هم نباید اجرای این طرح معطل بماند، مقنن این مقررات را مهیا نموده و برآورد قیمت ملک را به کارشناسان رسمی دادگستری مرضی الطرفین ارجاع داده است، تا قیمت عادلۀ ملک را بر آورد ودر حق مالکانه صاحب حق، بی عدالتی صورت نگیرد.
عدم توافق در واگذاری
عدم توافق در واگذاری حقوق ممکن است در چند حالت روی دهد، یک حالت این است که دارنده حق علیرغم انتخاب کارشناس طبق مباحث قبلی و تعیین قیمت، از واگذاری حق خود به دستگاه مجری طرح خودداری می نماید.فرض دیگر این است که صاحب حقوق مالکانه، نه مبادرت به تعیین کارشناس جهت ارزیابی می کند و نه رضایت به واگذاری حقوق خود دارد و بالاخره یک حالت نیز این است که به دلایلی همچون اختلاف در مالیت و…شخص توانایی و امکان تعیین کارشناس یا واگذاری حقوق خود را ندارد.
در این صورت آنچه اتفاق می افتد، عدم انتقال حقوق مربوطه به دستگاه مجری طرح است.لذا مقنن در مادۀ 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 رفع مشکل نموده و مقرر داشته است:«…چنانچه مالک ظرف یک ماه ازتاریخ اعلام دستگاه اجرایی به یکی از انحاء مقرر در تبصرۀ 2 مادۀ 4 ، برای انجام معامله مراجعه نکند یا ازانجام معامله به نحوی استنکاف نماید، مراتب برای بار دوم اعلام و پس از انقضاء 15 روز مهلت مجدد،ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیات کارشناسی مندرج در مادۀ 4 یا تبصرۀ 2 آن تعیین شده است، به میزان و مساحت مورد تملک، به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می گردد، از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد قبلی مالک حسب مورد، اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده ،طبق مقررات مربوط، به صندوق دولت مسترد می شود. ادارۀ ثبت اسناد محل موظف است براساس سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی، سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی،ابنیه وتأسیسات مورد تملک، به نام دستگاه اجرایی صادر و تسلیم نماید.»
از مادۀ یاد شده،مطالب و نتایجی به دست می آید. شایان ذکر است مقنن در این ماده،مقدمۀ لازم برای واگذاری غیر توافقی حقوق مالکانه به شهرداری را اعلام موضوع به مالک دانسته است، بدین معنا که دستگاه مجری طرح مکلف است بدواً به صاحب حقوق مالکانه اطلاع دهد که حقوق او در محدوده اجرای طرح قرار گرفته است و از او بخواهد که جهت توافق در واگذاری به دستگاه مجری طرح مراجعه کند. بنابراین قبل از اجرای تشریفات یاد شده، امکان تملک اجباری این حقوق وجود ندارد.
از طرفی درمادۀ فوق الذکر گفته شده، درصورتی که حقوق مالکانه به صورت توافقی واگذار نشود واگذاری به صورت اجباری خواهد بود، به این شکل که دادستان یا نماینده او، اقدام به واگذاری این حقوق به شهرداری و امضاء سند رسمی انتقال خواهد نمود. چنین راه حلی در قوانین راجع به اجرای احکام دادگاهها نیز پیش بینی شده است و دراین قوانین به دادستان یا مأمورین اجرایی برحسب مورد اختیار داده شده است تا از طرف مستنکف نسبت به امضای سند انتقال اقدام کنند. با توجه به مفاد مادۀ فوق الذکر چنین استنباط می شود که تصویب چنین ماده ای مصداقی از قاعده ولایت حاکم (الحاکم ولی الممتنع) می باشد.
لازم به ذکر است که واگذاری غیرتوافقی در غالب کشورها پذیرفته شده است.
لذا مادۀ 8 مذکور راه حلی را بیان می کند که بعلت عدم توافق مالک با دستگاه مجری طرح مشکل ایجاد شده است. و تا زمانیکه این مشکل حل نشود، دستگاه مجری طرح حق تصرف ندارد. اما در مادۀ 9 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 این استثناء آمده که دستگاه مجری طرح را قبل از تأمین غیر توافقی و جبران خسارت مجاز به تصرف دانسته است. مادۀ 9 مقرر می دارد:« درصورتی که فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه به تشخیص وزیر دستگاه اجرایی ضرورت داشته باشد، به نحوی که عدم تسریع در انجام طرح موجب ضرر وزیان جبران ناپذیری گردد، دستگاه اجرایی می تواند قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورت مجلس وضع موجود ملک، با حضور مالک یا نماینده وی در غیاب او، و نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و اجرای طرح اقدام نماید.لیکن دستگاه اجرایی مکلف است حداکثر تا سه ماه از تاریخ تصرف نسبت به پرداخت یا تودیع قیمت عادله، طبق مقررات این قانون اقدام نماید.» و درتبصره این ماده آمده است که :« مالک یا صاحب حق می تواند در صورت عدم پرداخت بها در زمان مزبور با مراجعه به دادگاه صالحه، درخواست توقیف عملیات اجرایی را تا زمان پرداخت بها بنماید و محاکم صالحه به موضوع، خارج از نوبت رسیدگی و حکم لازم صادر می نمایند و درصورت پرداخت قیمت تعیین شده، بلافاصله رفع توقیف عملیات اجرایی به عمل خواهد آمد.» استثنائی که در مادۀ 9 قید شده است خلاف اصل است، اما بعلت ضرورت و فوری بودن طرح و با تشخیص وزیر دستگاه مجری طرح می توان خلاف اصل عمل نمود. لازم به ذکر است که این استثناء مربوط به مسئله زمان پرداخت خسارت است نه نحوۀ تعیین قیمت و واگذاری حقوق. و آنچه که مهم است، این است که اگر مجری طرح ظرف مهلت سه نسبت به پرداخت خسارت اقدام ننماید، صاحب حق می تواند توقیف عملیات اجرایی را از دادگاه بخواهد.
همچنین در مادۀ 9 قانون زمین شهری استثناء دیگری بر اصل وارد شده است که در این ماده مقرر شده:«وزارت مسکن و شهرسازی موظف است زمین های مورد نیاز برای امر مسکن و خدمات عمومی را ضمن استفاده از کلیه اراضی موات و دولتی در شهرهایی که به پیوست این قانون به دلیل عدم تکافوی اراضی مذکور در این شهرها ضرورت آن حتمی است، به ترتیب از زمینهای بایر و دایر شهری تأمین نماید…» و درتبصرۀ 9 مادۀ فوق آمده است:« درصورت استنکاف یا عدم مراجعه و یا عدم دسترسی به مالک یا نامشخص بودن نشانی مالک پس از اعلان وزارت مسکن و شهرسازی و درصورت وجود تعارض ثبتی و در وثیقه بودن ملک یا هرگونه اشکالات حقوقی یا ثبتی دیگر که مانع از انجام معامله دولت گردد. دولت یا شهرداری ها با سپردن بهای زمین مورد تملک به صندوق ثبت محل، زمین را تملک و حسب مورد وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری به قائم مقامی مالک، سند انتقال را امضاء می نماید و درموقع مراجع مالک، پس از ارائه مفاصا حساب های لازم و رفع هرگونه اشکال، بهای آن قابل پرداخت می باشد و یا در صورت امکان، زمین معوض واگذار می گردد.»
همچنین در تبصرۀ 9 قانون همین ماده در بیان نحوۀ ارزیابی حقوق مالکانه واقع در طرح آمده است که:« تقویم دولت براساس قیمت منطقه ای(ارزش معاملاتی) زمین بوده وبهای اعیانی ها در اراضی و سایر حقوق قانونی طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری بر اساس بهای عادله روز تعیین می گردد.»
همانطورکه معلوم است دراین روش و براساس این ماده و تبصره های آن بر حقوق مالکانه خدشه وارد شده و برخلاف قاعده عمل شده است. زیرا طبق قاعده تعیین ارزش حقوق مالکانه، با کارشناس رسمی دادگستری است و بر مبنای بهای عادله روز است در حالیکه در این روش ارزش زمین طبق قیمت منطقه ای یا ارزش معاملاتی می باشد، چون ارزش معاملاتی بیشتر بخاطر محاسبه های مالیاتی می باشد و از ارزش واقعی ملک خیلی کمتر است. همچنین مطابق این روش خود سازمان مسکن و شهرسازی جانشین مالک در انتقال حقوق مالکانه شده است که خلاف اصل است، چون در موارد قبلی و در تأمین غیر توافقی دادستان یا نمایده وی جانشین صاحب حق می شد نه دستگاه مجری طرح.یعنی درواقع سازمان مسکن و شهرسازی هم نقش ناقل و هم نقش منتقل الیه را بعهده می گیرد.
از طرف دیگر در این ماده هیچ گونه ضرورتی و یا فوریتی قید نشده است که خلاف قاعده می باشد و قید عدم تکافوی اراضی آیا موجب آن می شود که حقوق مالکانه را نادیده گرفت و چه بسا بخاطر همین قید عدم تکافوی چقدر به صاحبان حق تظلم صورت گیرد، و آنچه نمایان است تجاوز به حقوق مالکانه اشخاص است.

مطلب مرتبط :   منبع مقاله با موضوع روابط زناشویی

فصل دوم
قواعد ناظر بر تعیین کاربری به عنوان عامل تحدید مالکیت
بخش اول : تعیین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها
قبل از بیان مبحث فوق، در دو قسمت در خصوص مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه از جهت مبانی فقهی و حقوقی می پردازیم:

دسته بندی : علمی