دانلود پایان نامه

در گفتار سوم این مبحث مقوله دامنه اختیار مالک با حدود اختیار مالک مورد بررسی قرار گرفت که براساس آن در بند اول این گفتار، دامنه اختیار مالک را بیان کردیم. که بر اساس آن مالکیت کاملترین حق عینی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد و سایر حقوق عینی از شاخه های این حق است، مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و باهر انگیزه ای که دارد سود جویی،رفع ضررو خیرخواهی از عین مال خود بهره برداری کند یا آن را بی استفاده باقی گذارد. مالک حق دارد از ثمره ها و محصول مالی که در اختیار دارد نفع ببرد. مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند.ویا هرگونه اعمال حقوقی را که برای ملک خود لازم می داند انجام دهد. اما هرچند این اختیار گسترده در حقوق کنونی بعنوان یک اصل پذیرفته شده، استثناهای براین اصل بوجود آمده که اختیارات مالک را محدود می کند. و در بند اول این گفتار حدود اختیار مالک را بدین شرح بیان میدارد: اختیار مالک نامحدود و مطلق نیست و یک سری قوانین و حتی خود دولت از جهات گوناگون آنرا محدود ساخته است.
در گفتار چهارم این مبحث اقسام مالکیت و ویژگیهای مالکیت را بررسی کردیم. حقوقدانان مالکیت را به اقسام مختلف تقسیم کرده اند از جمله مالکیت مادی، مالکیت معنوی، مالکیت حقیقی،مالکیت حقوقی، مالکیت اعتباری و… می باشد.اما آنچه مورد نظر ماست اقسام مالکیت اعتباری است که عبارتند از مالکیت شخصی(خصوصی) و مالکیت عمومی و مالکیت دولتی، که بشرح آنها می پردازیم.
در بند اول این گفتار اقسام مالکیت اعتباری را بشرح الف – مالکیت شخصی ( خصوصی) ب- مالکیت عمومی ج- مالکیت دولت بیان شد.
در بند دوم این گفتار ویژگیهای مالکیت در دو مورد بیان شد که عبارتند از الف – عناصر حق مالکیت- مالکیت کامل ترین حق عینی است که انسان می تواند بر مالی داشته باشد وسایر حقوق عینی از شاخه های این حق است: 1- مالک می تواند با هر شیوه که مایل است و با هر انگیزه ای که دارد از مال خود بهره برداری کند و یا آن را بی استفاده باقی گذارد. 2- مالک حق دارد از ثمره ها ومحصول مالی که در اختیار اوست منتفع شود.3- مالک می تواند مال خود را از بین ببرد یا به دیگری منتقل کند- ب – شاخه های مالکیت که عبارتند از 1- حق انتفاع 2- حق ارتفاق
با این وجود و از طرفی قاعده تسلیط داریم که بنا براین قاعده هرشخصی در مایملک خود حق هرگونه تصرفی اعم از مادی وحقوقی دارا می باشد، مگر اینکه شرع آن مورد را منع کرده باشد. که در مبحث دوم این فصل، این قاعده را مورد بررسی قرار دادیم. و در گفتار چهارم آن قلمرو و کاربرد قاعده بیان شد. قاعده تسلیط تثبیت کننده ارکان مالکیت است و نظر به اهمیت مسئله اموال و مالکیت،تمامی مکاتب حقوقی جدید این قاعده را پذیرفته اند.که در مواد 30 و 31 قانون مدنی نیز آنرا بیان کرده است.
از طرفی قاعده لاضرر داریم که در بیشتر مواقع جلو قلمرو قاعده تسلیط می گیرد.و این قاعده موانع شرعی را بیان می کند. که خود مالکیت اشخاص را محدود می کند. این قاعده بیانگر آن است که بایستی تصرفات مالکانه عقلائی و بدون ایجاد زیان و ضرر برای دیگران و همسایه ها باشد. که در مبحث سوم این فصل مورد بررسی واقع شد.
در گفتار پنجم این فصل به بررسی چگونگی ارتباط این دو قاعده پرداختیم.که برخی در مواقع برخود دو قاعده باهم را تعارض و برخی دیگر آنرا تزاحم تعبیر کرده اند. و در بیشتر مواقع بلحاظ حفظ و رعایت شئونات شرعی و اسلامی قاعده لاضرر حاکم می شود. که این نیز نوعی به نفع مالک یا متصرف است. هرچند که او را در تصرفات ملک خود منع می کند. اما همین که جلوی ضرر به دیگری را می گیرد، بیانگر منفعت مالک است. در قانون مدنی بیشتر مصادیق قاعده لاضرر را بیان کرده است، و قاعده تسلیط به چند ماده اکتفا نموده است.که خود بیانگر آن است که در بیشتر مواقع قاعده لاضرر حاکم است.
در مبحث چهارم این فصل، حقوق مالکانه را مورد بررسی قرار دادیم که براساس آن منظور از حقوق مالکانه حقوق ناشی از مالکیت بر مال و دارائی ویا حقوق اکتسابی ناشی از قرارداد می باشد که در قانون سرمایه گذاری خارجی به رسمیت شناخته شده و حسب مورد به حقوق مالکیت، بهره برداری، انتفاع و… تسری می یابد.
در گفتار اول این مبحث، گذری تاریخی بر حقوق مالکانه پرداختیم، و بیان شدکه احترام به حق مالکیت به عنوان یک حق کامل و مطلق در سوابق تاریخی و فقهی احترام داشته و درکتاب های فقهی این حق در برابر هرگونه تجاوزی ازسوی افراد دیگر تضمین شده است. براین اساس حقوق بشر در مقام دفاع ازحقوق مردم در برابر دولت ها بر آمدند. در گفتار دوم این مبحث، ضمانت اجرای تخلف از مقررات شهرسازی در ارتباط با حقوق مالکانه و مراجع رسیدگی به آنرا مورد بررسی قرار دادیم. و بنا به اصول کلی حقوقی هر قانونی که تصویب می شود بایستی دارای ضمانت اجرا باشد و الا قانون به معنی واقعی خود نمی باشد. و نیز بایستی مراجعی برای رسیدگی به تخلفات از اجرای مقررات قانونی وجود داشته باشد. براساس اصل 173 قانون اساسی، دیوان عدالت اداری یک از مراجع صلاحیت دار در این گونه دعاوی می باشد. و همچنین دادگاه های عمومی(مدنی و جزایی) باستناد مواد 106 قانون مدنی و مادۀ 7 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ناظر به مادۀ 3 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء مصوب سال 1367 است. و نیز از جهت مسئولیت مدنی در چارچوب مادۀ 11 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 مسئول جبران هستند.
در گفتار سوم این مبحث، جایگاه حقوق مالکانه را در دو بند مورد بررسی قرار دادیم. نظر به اینکه حقوق مالکانه بارزترین حقی است که مورد حمایت قوانین مربوط به اجرای طرح توسعه دستگاههای عمومی قرار گرفته است. و نیز حقوق مالکانه متعلق به اشخاص بوده و در زمان اجرای طرح های عمومی توسط دستگاههای دولتی و دستگاه های عمومی غیر دولتی، به عنوان مهمترین موضوع جلب توجه می کند.و همچنین این حقوق جنبه مالی و مادی دارد.
درگفتار چهارم این مبحث، روش های تملک و تأمین مالکانه واقع در طرح های عمومی شهرداری ها را مورد بحث قرار دادیم. که با پیشرفت و گسترش شهرنشینی و شهرک سازی، ترمیم بافت شهری و ایجاد طرح های عمومی و خدماتی، براین اساس بر حقوق مالکانه اشخاص خلل ایجاد شده و حتی ممکن است، باعث سلب آن حق شود.و لذا برای اینکه این دستگاهها بتوانند به هدف خود برسند، بایستی توافق مالک را بدست آورند.بهمین منظور در دو بند تأمین توافقی و تأمین غیر توافقی را مورد بررسی قرار دادیم. تأمین توافقی همانند سایر عقود معین، بایستی همه موارد مذکور در مادۀ 190 قانون مدنی باشد، تا مورد معامله بنحو قانونی صورت گیرد.اما دراین گونه موارد متأسفانه شهرداری ها، شرایط لازم برای توافق را فراهم نمی سازند و به طرق مختلف سعی می کنند که صاحبان حقوق مالکانه را در وضعیتی قرار دهند که آنها مجبور شوند به خواسته های شهرداری، به ویژه قیمت تعیین شده از طرف شهرداری، تن در دهند و چنانچه شهرداری با مقاومتی در این خصوص مواجه شود،سعی می کند تا با استفاده از اهرمهای قانونی که معمولاً به تأمین عادلانه حقوق مالکانه نمی انجامد متوسل شود. در برخی از کشورها شهرداری ها،هنگامی که می خواهند زمینی را خریداری کنند، مبلغی را پیشنهاد می کند که مالک با آن موافقت می کند. این پیشنهاد ممکن است حتی دو برابر ارزش واقعی ملک باشد. علاوه بر این، غرامت دیگری نیز بابت مخارج، عایدی از دست رفته و غیره نیز پرداخت می شود. در مواردی که توافق قیمت توسط دستگاه مجری طرح قابل پذیرش نباشد. وفق مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370، در خصوص تعیین قیمت ملک موضوع به کارشناس ارجاع می شود. یعنی اراده مالک نادیده گرفته می شود.علاوه بر توافق قیمت بایستی توافق انتقال ملک مورد طرح هم نیز انجام گیرد. هر طرحی نیاز به شرایطی دارند، از جمله شرط اعتبار،دستگاه مجری طرح بایستی اعتبار کافی برای جبران غرامت و خسارت احتمالی و پرداخت ثمن ملک مورد نظر، را داشته باشد. از طرفی بایستی برای این کار قبلاً ازدستگاههای مافوق مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
در بند دوم این گفتار، تأمین غیر توافقی را مورد بررسی قرار دادیم.که براساس آن تأمین غیر توافقی یعنی تأمین قهری یا اجباری، هنگامیکه از تملک حقوق مالکانه سخن به میان می آید، بیشتر این معنی به ذهن متبادر می شود تأمین قهری صورت گرفته است. چون اجرای طرح، ملازمه با سلب حقوق مالکانه دارد. هرچند اصل بر توافقی بودن است اما بنا به ضرورت و رفاه اجتماعی و سود عموم جامعه، قانونگذار سلب اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاههای اجرای طرح، پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد. و اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاههای اجرای طرح پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد. و از مقررات مواد 4و 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 قاعده تأمین غیر توافقی استنباط می شود. که این بند هم نیز براساس شرح بند اول به دو نوع می باشد، عدم توافق در قیمت و عدم توافق در اعمال حقوقی. عدم توافق در قیمت، زمانی پیش می آید که به دلیل اختلاف نظر بین دارنده حق ودستگاه مجری طرح یا به هر دلیل دیگری، مثل مجهول بودن مالک یا اختلاف در مالکیت و … درخصوص قیمت و ارزش حقوق مالکانه واقع در طرح، توافقی صورت نپذیرد. در این خصوص مادۀ 4 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 و مادۀ 8 همان قانون قضیه را فصیله می دهند. و از طرفی درمادۀ فوق الذکر گفته شده، درصورتی که حقوق مالکانه به صورت توافقی واگذار نشود واگذاری به صورت اجباری خواهد بود، به این شکل که دادستان یا نماینده او، اقدام به واگذاری این حقوق به شهرداری و امضاء سند رسمی انتقال خواهد نمود. چنین راه حلی در قوانین راجع به اجرای احکام دادگاهها نیز پیش بینی شده است و دراین قوانین به دادستان یا مأمورین اجرایی برحسب مورد اختیار داده شده است تا از طرف مستنکف نسبت به امضای سند انتقال اقدام کنند. با توجه به مفاد مادۀ فوق الذکر چنین استنباط می شود که تصویب چنین ماده ای مصداقی از قاعده ولایت حاکم (الحاکم ولی الممتنع) می باشد. که مادۀ ذیل به نحوی ناظر بر این قاعده است. .در مادۀ 9 و درتبصره این ماده نیز بیان کننده این گونه تصرف اجباری است. استثنائی که در مادۀ 9 قید شده است خلاف اصل است، اما بعلت ضرورت و فوری بودن طرح و با تشخیص وزیر دستگاه مجری طرح می توان خلاف اصل عمل نمود. لازم به ذکر است که این استثناء مربوط به مسئله زمان پرداخت خسارت است نه نحوۀ تعیین قیمت و واگذاری حقوق. و آنچه که مهم است، این است که اگر مجری طرح ظرف مهلت سه ماه به پرداخت خسارت اقدام ننماید، صاحب حق می تواند توقیف عملیات اجرایی را از دادگاه بخواهد.
همچنین در مادۀ 9 قانون زمین شهری استثناء دیگری بر اصل وارد شده است که در این ماده مقرر شده، و درتبصرۀ 9 مادۀ شهرداری های به نحوی قهری ملک را تصرف کرده و قیمت پیشنهادی خود را به صندوق دادگستری واریز می نمایند.و ملک را به قائم مقامی مالک به نام خود انتقال داده و تصرف می کنند.
همچنین در تبصرۀ 9 همان ماده ارزش معاملاتی ملک را به عنوان قیمت پیشنهادی تعیین کرده است.
همانطورکه معلوم است دراین روش و براساس این ماده و تبصره های آن بر حقوق مالکانه خدشه وارد شده و برخلاف قاعده عمل شده است. زیرا طبق قاعده تعیین ارزش حقوق مالکانه، با کارشناس رسمی دادگستری است و بر مبنای بهای عادله روز است در حالیکه در این روش ارزش زمین طبق قیمت منطقه ای یا ارزش معاملاتی می باشد، چون ارزش معاملاتی بیشتر بخاطر محاسبه های مالیاتی می باشد و از ارزش واقعی ملک خیلی کمتر است. همچنین مطابق این روش خود سازمان مسکن و شهرسازی جانشین مالک در انتقال حقوق مالکانه شده است که خلاف اصل است، چون در موارد قبلی و در تأمین غیر توافقی دادستان یا نمایده وی جانشین صاحب حق می شد نه دستگاه مجری طرح.یعنی درواقع سازمان مسکن و شهرسازی هم نقش ناقل و هم نقش منتقل الیه را بعهده می گیرد.
گفتار دوم :خلاصه ونتیجه گیری فصل دوم
در این فصل مباحث را در دو بخش، بخش اول تعیین و تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغها و بخش دوم، تعیین و تغییر کاربری اراضی غیر کشاورزی و باغها مورد بررسی قرار دادیم.
در مبحث اول این بخش مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه را مورد بررسی قرار دادیم.
شایان ذکر است از آن جایی که در بررسی قوانین خاص، تفوق مبانی حقوق عمومی را بیشتر ملاحظه می‌کنیم، لذا بحث از این مبانی مهم‌تر از مبانی تقدم حقوق مالکانه بر حقوق عمومی است. به طور کلی، این مبانی در حقوق ما بیشتر تفوق دارد.در گفتار اول این مبحث، مبانی فقهی معتبر در خصوص موضوع را مورد بررسی قرار دادیم. مبانی فقهی نظام حقوق اسلامی به عنوان یک نظام حقوقی، مبتنی بر اصول و قواعدی است که فقهای عظام، در کتب خود با شناسایی برخی از این قواعد، به معرفی و توضیح و حدود دلالت هر یک پرداخته‌اند. برخی از این قواعد فقهی، قواعدی هستند که پایه و مبنای نیازهای حکومتی و عمومی است. به تعبیر دیگر، این قواعد به هنگام ضرورت و به وقت حاجت، حکومت اسلامی را برای حل مشکلات یاری می‌رساند. مبانی مؤید ولایت برخی از قواعد فقهی هستند که نشان دهنده ولایت حاکم اسلامی بر نفوس و اموال مردم است . این ولایت از باب ضرورت و حل مشکلات، جعل و وضع شده است. که از مهمترین این قواعد، قاعده ولایت ممتنع است.مفهوم قاعده این است، حاکم می تواند به جای شخص ممتنع و مستنکف، تصمیم بگیرد.یعنی اگر کسی از ادای حقوق خود به دیگران خودداری نماید یا انجام انجام تکالیف قانونی خویش امتناع ورزد.حاکم جانشین مالک شده و از جانب وی اعمال حقوقی را انجام می دهد. . ضمناً تا تقاضای صاحب حق نباشد و وی به حاکم مراجعه ننماید، زمینه دخالت حاکم فراهم نمی‌گردد.از این قاعده در فقه اسلامی در موارد زیادی استفاده شده است. حتی در عبادات نیز از این قاعده استفاده شده است. اخذ قهری زکات از کسی که از پرداخت آن، با وجود شرایط امتناع می‌ورزد از این قبیل است. در معاملات، در موارد متعددی از این قاعده استفاده شده است..پس می‌توان گفت که در مرحله قانونگذاری، قانونگذار ممکن است با توجه به این قاعده، برای دولت یا دستگاه‌های عمومی، ولایتی بر اموال اشخاص قایل شود. همین موضوع در خصوص وضع قانون، جهت حل و فصل تعارض فی مابین حقوق مالکانه اشخاص با استدلال و استناد به استنکاف و امتناع، وضع و جعل شود. مقنن با الهام از این قاعده، در قوانینی همچون قانون مدنی و قانون تجارت، اقدام به وضع مقرراتی نموده است که به موجب این مقررات، ممتنع از اجرای تکالیف و وظایف قانونی، حق و سلطه خود را بر مال یا بر دیگری از دست داده و بر حسب مورد شخص یا نهادی اداری یا قضایی، قائم مقام ممتنع در خصوص اعمال حق گردیده است.مصادیق مبرهن از این قاعده در مواد 271، 273، 238، 1043 قانونی مدنی، و 153، 205 قانون تجارت و مادۀ 4 و تبصره 2 این ماده و ماده 8 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک طرح های عمومی مصوب 1358 و …می باشد.
و قواعدی دیگری از جمله قاعده لاضرر، قاعده لاحرج، قاعده اضطرار و ضرورت، قاعده اتلاف و تسبیب، اثر مستقیم با تحدید مالکیت اشخاص و برتری و تفوق حقوق عمومی بر حقوق مالکانه دارند، وجود دارند.مصادیق قانونی که با این قواعد ارتباط داشته باشند، شامل مادۀ 132 ، 114، 591، 592 جملگی قانون مدنی، می باشند.
در مبحث دوم این بخش، نظریه های در خصوص مبانی تقدم حقوق عمومی بر حقوق مالکانه را بیان کردیم. از جمله نظریه حاکمیت ماورایی – الهی است.براین اساس این نظریه به دنبال ریشه‌یابی حاکمیت در ماوراء طبیعت و منسوب ساختن آن به حاکمیت الهی یا حرکت روح جهانی است. بر این پایه، حاکمیت نه از آن مردم است و نه از آن شخص یا گروه اجتماعی که بردیگران سلطه یافته است. قدرت، ریشه ماورایی دارد و کم و بیش، نوعی جبرطبیعی در آن دیده می‌شود که محدود کننده نیز هست.معهذا این موضوع در حال حاضر تعدیل شده و در صورت وجود چنین گرایشی، حاکمیت الهی به جای انتقال به شخص، به دولت واگذار می‌شود. نظریه بعدی، نظریه حقوق اجتماعی است.مفهوم این نظریه به نظر پیروان این مکتب، هدف قواعد حقوق، تأمین سعادت اجتماع و ایجاد نظم در زندگی مشترک افراد است. پس اگر حقوق، فقط به زندگی و تأمین آزادی فرد توجه داشته باشد و نیازمندی‌های زندگی مشترک او را با دیگران فراموش کند.
براساس این نطریه و برخلاف آنچه طرفداران حقوق فردی ادعا می‌کنند، از دیدگاه اجتماعی، فرد هیچ حق مطلقی در برابر منافع عموم ندارد. زندگی با دیگران، یک سلسله تکالیف گوناگون برای او به وجود آورده است و آزادی او، چه در زمینه‌های سیاسی و اقتصادی و چه در قراردادها، تا جایی محترم است که منافع عمومی آن را ایجاب کند. در واقع، براساس تئوری فوق، حق مجرد از پیش تعیین شده‌ای برای مالکان وجود ندارد، بلکه حقوق مالکان، محدود به چیزی است که از مجموع قوانین و مقررات استنباط می‌شود. آنجا که حق مالک با مصلحت عمومی تعارض پیدا می‌کند، مصلحت عمومی مقدم بر مالکیت است و شایسته نیست که مالکیت، مانند سنگی مانع راه تحقق مصالح عمومی شود. لذا هر چند مالک بر فضای بالای زمین و قرار آن مالکیت دارد، ولی این موضوع بدان معنا نیست که وی بتواند مانع از انجام اعمالی شود که مصلحت عمومی در آنست..بنابراین، اگر قانونگذار به ملاحظه مصالحی، حاکمیت و برتری حقوق عمومی را بر حقوق خصوصی ترجیح داد، این اقدام به معنای سلب یا محدودیت حقوق خصوصی نیست و باید آن را آیینه تمام نمای واقعیات لازم در زندگی اجتماعی دانست و قانونگذار با الهام از این نظریه، ممکن است به وضع مقرراتی دست زند که در تعارض حقوق عمومی و حقوق مالکانه، برتری و اولویت را به حقوق عمومی بدهد.
نقش این نظریه در مقررات عمومی حقوق ایران، پذیرفته شده است. مصداق بارز آن تبصرۀ 2 مادۀ 987 قانون مدنی می باشد. و نیز مادۀ 100 قانون شهرداری مصداقی دیگری بازتابش این نظریه در حقوق ایران است. قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مصوب 1351 و کمیسیون مادۀ 5 همان قانون و … از مصادیق این نظریه هستند.

مطلب مرتبط :   دوره های تاریخی
دسته بندی : علمی