تغییر کاربری اراضی

سردفتران متخلف از قانون حفظ کاربری نیز به شش ماه تا دو سال تعلیق ازخدمت و در صورت تکرار به شش ماه حبس و محرومیت از سردفتری محکوم خواهند شد.
لازم به ذکر است که در نظام کنونی حقوق ایران همانند سایر نظامهای حقوقی تغییرکاربری احتیاج به مجوزات قانونی دارد.و قانونگذار هم به همین مناسبت مقرراتی وضع نموده تا براساس آنها تغییر کاربری اراضی صورت گیرد. از طرفی هرکس به طور خود سرانه نمی تواند در اراضی خود تغییر کاربری ایجاد کند. هرچند مالک در ملک خود اختیارات هرگونه تصرف را دارد، اما با توجه به این مقررات نمی تواند بدون مجوز قانونی در املاک خود تغییری ایجاد کند. آنچه از مقررات مربوطه استنباط می شود این است که این مقررات(قوانین تغییر کاربری اراضی) جزء قوانین آمره هستند. لذا هم اشخاص حقوقی و حقیقی برای تغییر کاربری اراضی نیاز به اخذ مجوز دارند. در غیر این صورت و براساس این مقررات اشخاصی که بدون مجوز تصمیم به تغییر کاربری نمایند، قابل تعقیب و مجازات هستند.
مبحث پنجم : حقوق حاکم بر تملک اراضی جهت طرح های عمومی
بررسی قوانین کاربردی در موضوع تملک اراضی و املاک توسط شهرداری از جمله وظایف شهرداری بر اساس بند 1 مادۀ 55 از فصل ششم قانون شهرداری ایجاد خیابانها کوچه ها و میدانها و باغهای عمومی و مجاری آب و توسعه معابر در حدود قوانین موضوعه می باشد. اما قوانین موضوعه کدامند ؟
بدون شک حق مالکیت اعم از مالکیت بر عرصه – اعیان و امتیازات و منافع تثبیت شده در ملک یکی از اساسی ترین اصولی است که قانونگذار آنرا در چار چوب قوانین مدنی و تکمیلی از جمله قانون نحوه خرید و تملک اراضی توسط دولت و شهرداریها و در زمان اجرای طرح عمومی قابل احترام شناخته و این حقوق را مستوجب حمایت و دریافت معوض یا معادل ارزش حق مالی و مادی و خسارات وارده دانسته است. طرحهای عمومی و عمرانی که شهرداری بعنوان متولی آن را اجرا می کند در واقع مجموعه عملیات و خدمات مشخصی است که بر اساس سلسله مطالعات کارشناسی و توجیهی از نقطه نظر فنی و اقتصادی یا اجتماعی به مدت معین و با اعتبار لازم تخصیص داده شده می باشد. در واقع اجرای طرح عمرانی بدون توجیهات فنی و کارشناسی و بدون قالب زمانی و اعتباری و خارج از تشریفات قانونی مجوزی برای اجرا توسط سازمان یا دستگاه اجرایی نخواهد بود و هرگونه دستور بدون پشتوانه کارشناسی موجبات تضییع حقوق مالکانه شهروندان و حیف و میل اموال عمومی را فراهم خواهد کرد.
بخش دوم : تعیین و تغییرکاربری اراضی غیر کشاورزی
در این بخش درخصوص تعیین وتغییر اراضی غیر کشاورزی می پردازیم:
مبحث اول :قوانین مربوط به تغییر کاربری اراضی
قوانینی که مربوط به تغییر کاربری اراضی می باشند بشرح ذیل می باشند:
بند اول : قانون تملک اراضی قانون نوسازی و عمران شهری (مصوب سال 1347)
این قانون با قصد اصلاح ساختار اساسی بافتهای مختلف شهری و تامین نیازهای عمومی ایجاد توسعه پارکها و فضای تفریحی – اصلاح و احداث معابر و خیابانهای ارتباطی، نوسازی محلات و رشد متناسب و موزون شهرها مطابق طرحهای مصوب شهری جهت اجرا به شهرداری ابلاغ شد که طبق مواد 32 و 33 قانون مزبور به شهرداری اختیار داده شد که اقدام به تصرف املاک و اراضی جهت نیازهای عمومی شهر در قبال پرداخت قیمت آنها به مالکان مربوط کند.
بند دوم – لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی دولت (مصوب سال 1358)
به موجب مادۀ یک این قانون هرگاه برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی در وزارتخانه ها یا موسسات و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت : همچنین شهرداریها و بانکها و… به اراضی، ابنیه و مستحدثات تاسیسات و سایر حقوق مربوط به اراضی مذکور متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی نیاز داشته باشد.و پس از تامین اعتبار دستگاه اجرایی می تواند ملک مورد نیاز را مستقیما یا بوسیله هر سازمان خاصی که مقتضی بداند بر طبق مقدمات مندرج در این قانون خریداری و تملک کند به موجب این لایحه قانونی اولا قبل از خرید و تملک باید اعتبار طرح تامین شده باشد ثانیا ضرورت اجرای طرح باید به تائید و تصویب بالاترین مقام اجرایی دستگاه تملک کننده رسیده باشد.در این لایحه قانونی نحوۀ تملک اراضی مالکان و همچنین نحوه پرداخت عوض وچگونگی پرداخت عوض، در صورت توافق مالک و عدم توافق وی و…را در 12 مادۀ و 18 تبصره بیان نموده است.
بند سوم- قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرحهای دولتی و شهرداریها (مصوب سال 1367)
مطابق با این مادۀ واحده ، همه وزارتخانه ها، نهادها و شرکتهای دولتی یا وابسته به دولت و شهرداری ها مکلفند به شرح ذیل نسبت به تملک املاک اقدام نمایند:
املاک معارض در طرحهای عمومی یا عمرانی که ضرورت اجرای آنها توسط وزیر یا بالاترین دستگاه اجرایی با رعایت ضوابط مربوط تصویب و اعلام شده باشد و در اراضی و املاک شرعی و قانونی اشخاص اعم از (حقیقی – حقوقی) قرارداشته و در داخل محدوده شهرها و شهرکها و حریم استحفاظی آنها باشد.
پس از اعلام رسمی وجود طرح حداکثر به مدت 18 ماه نسبت به انجام معامله قطعی و انتقال اسناد رسمی و پرداخت بها یا عوض آن طبق قوانین مربوطه اقدام کند.
در تبصره ذیل مادۀ اشاره دارد که اجرای طرح و تملک املاک اگر موجب برنامه زمانبندی مصوب به حداقل 10 سال بعد موکول شده باشد مالکین از کلیه حقوق مالکانه شامل احداث بنا، تجدید بنا یا افزایش بنا و تعمیر و فروش و اجاره و رهن و غیره برخور دارند و اگر کمتر از
10 سال باشد مالک هنگام اخذ پروانه تعهد می کند حق مطالبه هزینه احداث و تجدید بنا را نخواهد داشت. البته در سال 1380 قانونگذار محترم به جهت رفع بلا تکلیفی مالکین املاک داخل طرح که زمانبندی اجرای آن تا 10 سال بعد موکول شده بود اصلاحیه ای بر تبصره فوق تصویب و به موجب آن مهلت های 10 ساله را به 5 سال کاهش داد. این قانون بصورت مادۀ واحده و تنها برای شهرداریها مصوب و کاربرد دارد و سایر سازمانهای دولتی کماکان از لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی استفاده می کنند. بر طبق این مادۀ واحده در کلیه قوانین و مقرراتی که شهرداریها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین مالک و شهرداری قیمت ابنیه ، املاک بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود. تبصره 1 اشاره می دارد به اینکه قیمت روز توسط هیئت مرکب از 3 نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یکنفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می باشد تعیین خواهد شد. رأی اکثریت هیات مزبور قطعی و لازم الاجرا است و در تبصره 2 تصریح می کند، در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک اقدام به معرفی کارشناس خواهد کرد. در تبصره 4 قانونگذار تکلیف مالک یا مالکین را که کارشناس منتخب خود را حداکثر ظرف مدت 1 ماه از تاریخ اعلام دستگاه تعیین ننماید یا به علت مجهول بودن مالک یا فوت یا اختلاف در مالکیت و مواردی از قبیل امکان انتخاب کارشناس میسر نشود را روشن و دادگاه صالحه محل وقوع ملک ر ا مکلف کرده ظرف مدت 15 روز از تاریخ مراجعه (شهرداریها) به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام نماید. علاوه بر پیش بینی های قانونگذار محترم جهت انجام توافق با مالکین املاک معارض طرحهای عمرانی و اجرایی و تعیین نحوه پرداخت حقوق مالکانه و متعلقه ذینفعان، موارد نادری هم موجب تاخیر احتمالی در اجرای طرح است که قانونگذار اجازه سلب حقوق مالکانه را به دستگاه مجری داده است از جمله مواد 8و9 لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی و عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 تکالیف طرفین را به صراحت مقید و روشن کرده است بر طبق آن ارزش تقریبی ملک یا حقوق مذکور مشخص و به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان یا نماینده وی سند انتقال را امضا و ظرف یک ماه نسبت به تخلیه اقدام خواهد نمود و ذیحق از طریق مراجع ذیربط بهای ملک یا خسارات متعلقه را دریافت خواهد کرد. همچنین به موجب متن مادۀ 9 قانون مزبور نیز به دستگاه اجرایی اجازه داده در صورت فوریت اجرای طرح با ذکر دلایل موجه و به تشخیص بالاترین مقام دستگاه، قبل از انجام معامله قطعی و با تنظیم صورتمجلس وضع موجود ملک با حضور مالک یا نماینده وی در غیاب او با حضور نماینده دادستان و کارشناس رسمی نسبت به تصرف و سپس پرداخت یا تودیع قیمت عادله طبق مقررات اقدام کند. علیهذا با توجه به اینکه قوانین مصوب و مصرح فوق الذکر وضعیت و تکالیف قانونی هریک از متولیان اجرای طرح و مالکان املاک معارض را کاملا معین و مشخص کرده لذا حرکت در مدار قانونی ضامن اجرای طرح های عمرانی و عمومی و جلب رضایتمندی مالکین و عدم تضییع حقوق متعلقه خواهد بود.
مبحث دوم : طرح تفصیلی
طرح تفصیلی: عبارت از طرحی است براساس معیارهاو ضوابط کلی طرح جامع شهر نحوۀ استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آن ها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان و تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه وحل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.(بند 3 مادۀ 1 از قانون تغییر نامه وزارت آبادانی و مسکن به وزارت مسکن وشهرسازی و تعیین وظایف آن مصوب 16/4/1353)
و به طور کلی طرح تفصیلی عبارت است از تعیین موقعیت مکانی خیابانها،پارکها، اماکن تجاری – اداری و خدماتی و مسکونی و به تبع آن نحوۀ توزیع عددی جمعیت است.
گفتار اول : طرح تفصیلی بعنوان یکی از الگوهای سند برنامه ریزی شهری
این طرح، حاوی جزییاتی است که در طرح‌های جامع شهری به صورتی کلی‌تر به آن پرداخته شده است. اهداف طرح‌های تفصیلی، همانند طرح‌های جامع، تعادل بخشیدن به شیوۀ استقرار در کاربری‌های شهری و یکسان کردن سطح خدمات و تأسیسات در نقاط گوناگون شهر است. مرجع تصویب طرح تفصیلی، کمیسیون موضوع مادۀ 5 قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران می‌باشد . اما در شهر تهران مرجع تصویب طرح تفصیلی، کمیسیون موضوع تبصره همین مادۀ می‌باشد. معهذا در عمل مشاهده شده که کمیسیون مزبور، اختیارات خود را به مراجع دیگری تفویض کرده است که این اقدام به دلیل این که مغایر با قانون و شأن کمیسیون مربوطه بوده است از سوی هیات عمومی دیوان عدالت اداری، ابطال شده است. با توجه به قوانین مربوطه، ملاحظه می‌شود که متأسفانه در خصوص تصویب طرح‌های تفصیلی نیز، صرفاً یک مرجع اداری و بدون هیچ‌گونه اطلاع و دخالت صاحبان حقوق مالکانه یعنی شهروندان، تصمیم‌گیری می‌نماید.

                                                    .