دانلود پایان نامه

5) آموزشی: مکان یابی کاربری های آموزشی: مراکز آموزشی در مجاورت مراکز مسکونی مکان یابی نشوند و یا حداقل مراکز آموزشی و مراکز مسکونی به وسیله پارک ، فضای سبز و یا معبر محلی تفکیک شوند تا سرو صدای دانش آموزان در هنگام اوقات فراغت موجب سلب آسایش همسایگان نگردد. -مراکز آموزشی در مجاورت مراکز صنعتی بدلیل آلودگی هوا و یا صوتی انتخاب نشوند.کاربری های آموزشی باید طوری مکان یابی شوند که در دسترس تمامی خانوارهای شهری ذی نفع باشند. کاربری های آموزشی از نظر مساحت نیز پاسخگوی نیاز شهروندان باشند. زیرا کمبود فضاهای آموزشی موجبات افت کیفیت آموزش دانش آموزان خواهد شد.
6) کاربری بهداشتی- درمانی : مکان یابی کاربری های درمانی باید براساس نیاز و دسترسی سریع مردم انجام پذیرد و در عین حال بدور از سرو صدای ناشی از ازدحام جمعیت و ترافیک بوده و دارای محوطه وسیع فضای سبز جهت تلطیف هوای محیط مجاور باشد. کاربری های درمانی بدلیل مشخصه های خاص خود دارای استانداردهایی نیز می باشند ولی این استانداردها در ارتباط با شهرهای مختلف و نوع واحدهای بهداشتی و درمانی متفاوت است.در بعضی از کشورها مساحت لازم برای بیمارستان ، در مقابل هر تخت بیمارستان 100 تا 200 متر مربع است و در بعضی دیگر در مقابل هر 45000 تا 50000 نفر سکنه شهر ، یک بیمارستان در نظر گرفته می شود. هم چنین گاهی در مقابل هر 1000 نفر ساکن شهری 9 تا 10 تخت بیمارستان پیش بینی می گردد.برای درمانگاهها نیز1. تا 2. متر مربع در مقابل هر ساکن شهری ، مورد نیاز است. این نسبت ها برای داروخانه ها ، یک داروخانه برای 7000 نفر و یک مطب دندانپزشک در مقابل هر 2000 نفر ضروری است. کاربری های بهداشتی ، با بهداشت همگانی در سطح شهر سر و کار دارند و وجود آنها لازم و ضروری است و مکان یابی آنها باید به صورتی باشد که همگان براحتی به آنها دسترسی داشته باشند. هر چند تعداد این مراکز بسته به مقدار جمعیت و سطح زندگی آنها متفاوت است.
7) اراضی فرهنگی – مذهبی 8)کاربری جهانگردی – پذیرایی 9)کاربری ورزشی
10 ) کاربری صنعتی :طبقه بندی صنایع از نظر محیط زیست: براساس رهنمودهای ارائه شده در برنامه ی « ارزیابی اثرات زیست محیطی توسعه » نحوه مکان یابی و استقرار صنایع باید در جهت حفظ عوامل زیر باشد: 1. منابع طبیعی و فیزیکی 2. منابع طبیعی اکولوژی 3. منابع مصرفی انسانی 4. ارزشهای کیفی زندگی
11) کاربری تاسیسات و تجهیزات شهری :در مقیاس عملکردی ، تاسیسات و تجهیزات شهری در چارچوب تقسیمات فضایی سایر کاربری ها جای نمی گیرد و تقسیمات فضایی خاص خود را که بستگی به عوامل متعددی چون تراکم جمعیت ، میزان نیاز به خدمات خاص ، فواصل دسترسی و دیگر موارد دارد می طلبد .
12) کاربری حمل و نقل و شبکه های ارتباطی : از نظر شهرسازی کاربری معابر یا راهها و شبکه های ارتباطی مهم ترین و حساس ترین فضاهای عمومی یک شهر را تشکیل می دهد.زیرا علاوه بر اینکه درصد زیادی از اراضی شهرها به این فضاها اختصاص یافته است ، راهها مهم ترین عنصر شکل دهنده شهر و محل اتصال و ارتباط فضاها و کاربری های شهر به یکدیگر به شمار می روند.این شبکه ها نماد توسعه فرهنگ شهری و نهایتاٌ مهم ترین ابزار طراحی شهری است.. این اراضی از نظر سلسله مراتب شبکه ارتباطی از نظر وظیفه و اهمیت به موارد زیر تقسیم می شود: آزاد راه یا اتوبان بین شهری، بزرگراه یا اتوبان شهری، خیابان اصلی درجه یک یا شاهراه، خیابان اصلی، خیابان جمع و پخش کننده، خیابان فرعی باز و فرعی بسته.
13) کاربری اراضی بایر
مبحث سوم : حفظ کاربری
گفتار اول : تعریف حفظ کاربری
حفظ کاربری اراضی، عبارت است از جلوگیری از تغییر نحوۀ استفاده از زمین های خاص توسط مالکان یا متصرفین آن، در صورتی که تغییر کاربری آنها آثار منفی طبیعی، اقتصادی، سیاسی، علمی یا فرهنگی به دنبال داشته باشد.
در اکثر کشورهای دنیا، معمولاً زمین های، کشاورزی، جنگلها، مراتع، اراضی باتلاقی و سایر اراضی طبیعی مورد محافظت قرار می گیرند.با توجه به نوع مالکیت در کشورهای خاورمیانه، حفظ کاربری اراضی در این کشورها بیشتر در رابطه با اراضی کشاورزی به کار برده می شود. پیشینه حفاظت از اراضی کشاورزی و باغ ها را نخستین بار می توان در قانون اصلاحات ارضی مصوب سال 1340 جستجود کرد، که مستند قانونی آنرا می توان در تبصرۀ 2 مادۀ 19 همین قانون با موضوع جلوگیری از تفکیک و تجزیه اراضی نسقی دید، بعد از آن قانونی در امر حفاظت از اراضی زراعی و باغی مورد توجه قرار گرفت، قانون گسترش قطبهای کشاورزی مصوب 14/6/1354بود. آنچه که در این قانون به عنوان تأسیس حقوقی یا تصویب آن می توان اشاره نمود ممنوع نمودن هر گونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی بود که مطابق مادۀ 2 این قانون« تفکیک و تقسیم اراضی کشاورزی که قبل از تهیه طرح های جامع بهره وری از سرزمین شامل کلیه اراضی، اعم از دایر و بایر خارج از محدودۀ قانونی شهری باشد، به قطعات کوچکتر از بیست هکتار و همچنین تبدیل نوعی استفاده از اراضی کشاورزی محدوده قطبها جزء آنچه که در طرح جامع مربوطه ذکر گردیده به غیر کشاورزی ممنوع است.» سومین قانونی که در امر حفاظت مورد توجه قرار گرفت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب 31/3/1374واصلاحات سال 1385 بود. این قانون مستقل و امری بود، که جهت حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها و تداوم بهره وری تصویب گردید که تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها را ممنوع اعلام نمود. از مستثنیات این قانون در رابطه با تغییر کاربری حتی در خارج از حریم شهرها و شهرکها وفق تبصرۀ 4 الحاقی آن به احداث گلخانه ها، دامداریها، مرغداریها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی وکارگاهای صنایع تکمیلی و غذایی در روستا به منظور بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی می توان اشاره نمود و نیز اراضی داخل در محدوده روستائی مشمول طرح هادی را قانون مورد نظر از مصادیق تغییر کاربری عنوان نمی دارد. و حفاظت از کاربری زمین های کشاورزی در ایران به تازگی آغاز شده و به دلایل متعدد از جمله قانون های مبهم و ناقص، عدم انجام طرح های آمایش سرزمین، کمبود نیروی انسانی متخصص و قیمت بسیاد بالای اراضی با کاربری مسکونی یا صنعتی، کارایی لازم را نداشته است . قانون گسترش قطب های کشاورزی مصوب 5 خرداد 1354 اولین قانونی است که صریحاً روی حفاظت از زمین های کشاورزی تأکید دارد. با این حال این قانون صرفاً به زمین های کشاورزی واقع در قطب های کشاورزی محدود می شود. قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی مصوب 31 خرداد 1374 نیز جهت جلوگیری از تغییر کاربری کلیه زمین های کشاورززی تصویب شد. با این حال به دلیل موارد ابهام و نقص های بسیار زیاد در این قانون از جمله موارد استثنای متعدد(کمیسیون تبصره یک مادۀ یک قانون حقظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها، اراضی مالکین کم در آمد و تغییرات کاربرری نیاز بخش کشاورزی) و محدودیت حوزه عمل آن به اراضی کشاورزی خارج از محدوده قانونی شهرها وشهرک ها، تأثیر ناچیزی در حفظ زمین های کشاورزی داشته است. به عنوان مثال، عدم دریافت عوارض نیاز بخش کشاورزی، به منظور ایجاد تغییرات کاربری مورد نیاز مزرعه، باغی یا تاکستان(نظیر تأسیسات آبیاری آن مزرعه) در نظر گرفته شده است. با این حال به دلیل ابهام موجود، در عمل کلیه موارد تغییر کاربری که به هر نحوی به کشاورزی ارتباط پیدا می نمایند.(از جمله احداث مرغداری یا گاوداری که نیاز بخش کشاورزی نمی باشند) نیاز بخش کشاورزی محسوب شده و از عوارض معاف می شوند.
گفتار دوم : مروری بر قانون حفظ کاربری اراضی
افراد متخلف با وجود اطلاع از میزان مجازات قانونی مبادرت به تغییر کاربری اراضی زراعی نموده و به لحاظ سود سرشاری که نصیب مجرمین می گردید حتی به آراء محاکم اعتراض هم نمی کردند،و باطیب خاطر میزان جزای نقدی را پرداخت می کردند. تا اینکه با گذشت یک دهه و عدم پاسخگویی قانون به نیازهای جامعه در مورخه 1/8/1385 نسبت به بازنگری در قانون مذکور اقدام و در حال حاضر این قانون مشتمل به 15 مادۀ و 14 تبصره می باشد . دامنه شمول قانون مذکور در مادۀ 1 و تبصره 5 آن صرفاً اراضی خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها و روستاها آن هم صرفاً دارای طرح هادی در موارد ضروری است که تشخیص ضرورت نیز به عهده کمیسیون تبصره 1 مادۀ 1 می باشد .با توجه به اینکه قانون فعلی نسبتاً جامع و کامل می باشد اجرای دقیق و صحیح و به موقع مقررات آن از تشکیل پرونده های قضایی برای محاکم و دادسراها جلوگیری به عمل آورده و منجر به حفظ کاربری زراعی باغات و اراضی می گردد.در تبصره مادۀ 1 جهاد کشاورزی مکلف است، که حداکثر ظرف مدت 2 ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام مطابق نظر کمیسیون نسبت به صدور پاسخ اقدام نماید با بررسی پرونده های جریانی ملاحظه می گردد که پاسخ استعلام و تقاضای افراد در جهت تغییر کاربری اراضی گاهاً با تأخیر 6 ماهه صورت می گیرد، و همین امر یعنی عدم ارائه پاسخ مناسب و عدم تعیین تکلیف درخواست متقاضیان منجر به شروع اقدامات تغییر کاربری می گردد و متخلفین در دفاع از اقدامات خود نیز مدعی هستند چون جهاد کشاورزی نفیاً و اثباتاً پاسخ درخواست آنان را نداده است، تصور بر این بوده است که تغییرکاربری بلا مانع می باشد ، لذا توصیه می گردد که قانونگذار پایبندی سازمان جهاد کشاورزی با وظایف خودضمانت اجراءقائل گردد: 1- از موارد اعلامی تغییر کاربری توسط سازمان جهاد کشاورزی موضوع دیوار کشی اراضی زراعی میباشد که بدون کار کارشناسی این امر صورت پذیرفته و در موارد عدیده موجب مشکلاتی برای مردم و دستگاه قضایی می گردد.مفهوم تغییر کاربری در خود قانون تعریف نگردیده است. اما در بند دال مادۀ 1 آیین نامه قانون تغییر کاربری بر این گونه تعریف شده است، هرگونه اقدام که مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی اراضی زراعی و باغ ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می گردد. احداث دیوار مانع از بهره برداری و استمرار کشاورزی نیست حتی در خیلی از موارد موجب بهبود و افزایش بهره وری می گردد.در دستور العمل مادۀ 10 آیین نامه اجرای قانون نیز در تبصره یک آن دیوار کشی باغات و احداث اتاق کارگری و نگهبانی را تغییر کاربری محسوب نکرده است.هر چند در دستور العمل تعیین مصادیق تغییر کاربری پی کنی و دیوار کشی اراضی قید شده است. اما همین اقدام باید مانع از تداوم تولید و بهره برداری گردد و این در صورتی است که مأمورین جهاد کشاورزی و یا از وجود دستور العمل مربوطه اطلاعی ندارند یا اینکه بنا به هر دلیلی مبادرت به ارجاع پرونده های احداث دیوار باغات و اتاق های کارگری به مراجع قضایی می نماید.
2- البته ممکن است این استدلال طرح گردد که بین تغییر کاربری به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز به لحاظ مفهوم مادۀ 3 قانون مزبور، تفاوت وجود دارد و دیوار کشی باغات هر چند مجاز است، اما نیاز به اخذ مجوز قانونی دارد و تا وقتی که مجوز قانونی آن اخذ نشده است، احداث دیوار حتی با رعایت ضوابط قانونی جرم می باشد. اما به لحاظ وجود واو عطف بین دو اصطلاح در مواد 3 ، 11 و 10 قانون مذکور به نظر می رسد قانونگذار قائل به این شده است، که تغییر کاربری غیر مجاز همیشه بدون اخذ مجوز می باشد. در فرضی که دیوار کشی مانع از تدوام تولید و بهره برداری می گردد چون به صورت غیرمجاز است ،بالطبع بدون مجوز هم خواهد بود.
3- سوال اساسی این است که میزان تغییر کاربری محدوده زمین دیوار کشی شده است یا سطح اشغال دیوار در تعیین عوارض قانونی باید ملاک قرار گیرد، چون قانون در این خصوص ساکت است.لذا تفسیر مضیق قوانین به نفع متهم ایجاب می نماید، سطح اشغال دیوار در سطح اراضی باید ملاک احتساب عوارض قانونی و به تبع آن جزای نقدی گردد .
4- از جمله مواردی که مأمورین جهاد کشاورزی در تشکیل پرونده های قضایی رعایت نمی کنند اخذ نظریه و ارزیابی کمیسیون تقدیم تبصره 3 مادۀ 2 قانون مزبور می باشد. به لحاظ ضرورت تشکیل کمیسیون مذکور در شهرستانها یا این امر صورت نمی پذیرد و در مرکز استان کمیسیون تشکیل می گردد، و یا اینکه با تأخیر طولانی مدت نسبت به تشکیل آن در شهرستان محل وقوع جرم اقدام می شود، و این امر عدم وصول نظریه کمیسیون هم در نحوه اخذ تامین کیفری از متهم و همچنین تعیین میزان مجازات نقدی، طبق مادۀ 3 قانون مشکلات فراوان ایجاد می نماید .
5- از جمله مزایای قانون فعلی وجود مادۀ 8 آن است که از اعطا و صدور مجوز یا پروانه ساخت و تامین و واگذاری خدمات و تاسیسات زیر بنایی مانند آب و برق،گاز و تلفن از سوی دستگاههای ذیربط در اراضی و باغات موضوع مادۀ 1 این قانون را توسط ادارات و سازمانهای ذیربط بدون اخذ تائیدیه کمیسیون مربوطه ممنوع و جرم اعلام کرده است.
متاسفانه به خاطر جهل به قانون یا دلایل دیگر مسئولین ادارات برق ، گاز و تلفن و آب و فاضلاب در موارد عدیده ای نسبت به واگذاری انشعاب اقدام نموده اند، و عملاً شرایط بهره برداری از تأسیسات غیر مجاز را برای متصدیان فراهم کرده،لذا شایسته است موضوع توسط دادستان های محترم حوزه های قضایی به ادارات ذیربط ابلاغ که بدون اخذ تأییدیه از کمیسیون مربوط به صرف وجود پروانه ساخت صادره از بخشداری ها نبست و به واگذاری انشعاب و خدمات اقدام ننمایند.
6- آنچه که موجب تمایز اساسی قانون فعلی با قانون سابق شده است. مجازات قلع و قمع و اعاده به وضع سابق بنا می باشد، که مهمترین ابزار و هدف در جهت حفظ کاربری اراضی می باشد. همانگونه که مستحضر هستید، اجرایی حکم قلع و قمع بنا، بار امنیتی در شهرستان های کوچک و کم جمعیت به همراه خود دارد، لذا قانونگذار با پیش بینی مادۀ 10 و تبصره های ذیل آن با التفات به صدور حکم به قلع و قمع بنا ترتیبی را اتخاذ نموده است، که در صورت عمل به وظایف ناشی از مادۀ قانونی مذکور در مراحل ابتدایی وقوع بزه تغییر کاربری از ادامه آن جلوگیری به عمل آید. در قسمت اخیر مادۀ 10 وظیفه ماموران جهاد کشاورزی توقف عملیات و اعلام مراتب جهت انعکاس به مراجع قضایی می باشند، و چنانچه متخلف به اعلام و اقدامات مأمورین جهاد کشاورزی بی اعتنا باشد، نیروی انتظامی موظف است، بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری به عمل آورد.
7- آنچه که مورد مناقشه می باشد وجود تبصره 2 مادۀ 10 می باشد، که مأموران جهاد کشاورزی موظف شده اند، با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورت مجلس راساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند. با این وصف؛ آیا نیاز به صدورحکم قلع و قمع بنا وجود دارد یاخیر؟وظیفه ناشی از تبصره 2 قبل از طرح و انعکاس به مراجع قضایی است، یا اینکه باید بعد از صدور حکم و قطعیت آن مأمورین جهاد کشاورزی نسبت به قلع و قمع بنا اقدام نمایند برداشت های متعدد ممکن است از این تبصره به عمل آید .
برداشت اول :
قلع و قمع بنا هرچند از وظایف مأمورین جهاد کشاورزی می باشد. اما باید بعد از صدور و قطعیت حکم باشد چرا که در ذیل مادۀ 10 قانون تکلیف مأمورین جهاد کشاورزی توقف عملیات و انعکاس آن به مراجع قضایی می باشد. اگر وظیفه مأمورین قلع و قمع بنا قبل از صدور حکم است، دیگر نیازی به وجود مادۀ 3 قانون که مجازات قلع و قمع بنا وجود دارد نیست، و به مادۀ 3 از حیث مجازات قلع و قمع حشو زاید می باشد. چرا که قبل از انعکاس به مراجع قضایی مأمورین جهاد کشاورزی نسبت به قلع و قمع بنا اقدام کرده اند. و بنایی وجود ندارد که دادگاه حکم قلع و قمع بدهد، و صرفاً باید مجازات جزای نقدی در مادۀ 3 پیش بینی می گردید و از طرفی مفهوم تبصره 1 مادۀ 10 نیز مؤید این استنباط است .
برداشت دوم

مطلب مرتبط :   زیست کنکور
دسته بندی : علمی