دانلود پایان نامه

گفتار چهارم : روش های تملک و تأمین مالکانه واقع در طرح های عمومی شهرداری ها
باپیشرفت و گسترش شهرنشینی و شهرک سازی و ترمیم بافت شهری، این نتیجه حاصل می شود که کار شهرداریها زیاد شده، از طرف دیگر برحقوق مالکانۀ خدشه وایراد وارد می شود. شهرداریها با توجه با قوانین ومقررات مجبور هستند که اراضی و املاک اشخاص را با ترفندهای مخصوص خود تصرف نمایند. لذا برای تصرف چنین املاکی احتیاج به رضایت مالکان و جبران خسارات و پرداخت قیمت می باشد. از این رو قانونگذار،مقرراتی برای رضایت مالکان و جبران خسارات آنها ارائه کرده است.
بند اول: تأمین توافقی
تأمین توافقی یعنی اینکه شهرداری و صاحب ملک با تراضی،نسبت به تملیک و تملک حقوق مالکانه اقدام نمایند. همانند سایر عقود طرفین به توافق برسند، وشرایط و نحوه انتقال ملک را مهیا نموده و همچنین بر سر قیمت نیز توافق نمایند و آنگاه معامله را همانند یک بیع کامل انجام دهند. از توجه به مواد لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 این نتیجه به دست می آید که تأمین توافقی حقوق مالکانه،اولی و ارجح بر استفاده از راههای دیگر است؛ لذا چنانچه زمینه و بستر توافق مهیا باشد،شهرداری باید برای تأمین حقوق مالکانه از این طریقه استفاده کند. در مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابینه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 نیز، سیاق عبارت قانونگذار،مفید این معناست که شهرداری باید در انجام توافق و تراضی با صاحبان حقوق مالکانه، مساعی لازم را به کار گیرد. مقنن در این قانون آورده: «درکلیه قوانین و مقرراتی که شهرداری ها مجاز به تملک ابنیه املاک و اراضی قانونی مردم می باشند در صورت عدم توافق بین شهرداری و مالک، قیمت ابنیه،املاک واراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود…»
با این وجود، متأسفانه شهرداری ها، شرایط لازم برای توافق را فراهم نمی سازند و به طرق مختلف سعی می کنند که صاحبان حقوق مالکانه را در وضعیتی قرار دهند که آنها مجبور شوند به خواسته های شهرداری، به ویژه قیمت تعیین شده از طرف شهرداری، تن در دهند و چنانچه شهرداری با مقاومتی در این خصوص مواجه شود،سعی می کند تا با استفاده از اهرمهای قانونی که معمولاً به تأمین عادلانه حقوق مالکانه نمی انجامد متوسل شود. در برخی از کشورها شهرداری،هنگامی که می خواهد زمینی راخریداری کند، مبلغی را پیشنهاد می کند که مالک با آن موافقت می کند. این پیشنهاد ممکن است حتی دو برابر ارزش واقعی ملک باشد. علاوه بر این، غرامت دیگری نیز بابت مخارج، عایدی از دست رفته و غیره نیز پرداخت می شود.
به هر صورت قوانین ما، طریقه توافقی تأمین حقوق مالکانه را قبل از به کاربستن طریقه غیر توافقی، توصیه می نماید حتی شاید بتوان گفت چنانچه شهرداری، برای تملک حقوق مالکانه، طریقه توافقی را محک نزند، اقدام شهرداری در استفاده از طرق غیر توافقی با اشکال قانون مواجه باشد.
الف – موارد توافق: با توجه به قوانین خاص راجع به اجرای طرح های عمرانی توسط شهرداری، می توان گفت که مقنن، توافق در قیمت حقوق مالکانه و توافق در انتقال این حقوق را، به صورت دو امر مستقل در نظر گرفته و در خصوص هریک از این دو مقوله، مقرراتی وضع نموده است.
توافق در قیمت
از مقررات مربوطه این طور استنباط می شود که شهرداری و صاحب حقوق مالکانه می توانند در خصوص قیمت و ارزش حقوقی واقع درطرح شهرداری، با یکدیگر توافق و تراضی نمایند.دارندگان حقوق مالکانه، به صورت معمول برای توافق در قیمت دارای محدودیتی نمی باشند اما در ارتباط با شهرداری این سئوال مطرح می شود که آیا شهرداری می تواند راساً نسبت به تعیین قیمت و توافق با صاحب حق اقدام نماید.یا این که در این خصوص محدودیت های وجود دارد.
در پاسخ به سؤال فوق الذکر می توان گفت، اصولاً شهرداری برای توافق در خصوص قیمت حقوق مالکانه واقع در طرح دارای اختیار است. در مادۀ واحده قانون نحوۀ تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری ها مصوب 1370 گفته شده که درصورت عدم توافق بین شهرداری و مالک در خصوص قیمت، قیمت توسط هیاتی از کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود. همچنین در مادۀ 3 لایحه قانون مزبور آمده است که :« بهای عادله اراضی،ابنیه، مستحدثات،تأسیسات وسایر حقوق و خسارات وارده از طریق توافق بین دستگاه اجرایی و مالک یا مالکین و صاحبان حقوق تعیین می گردد.»
برخی در تأیید مطلب بالا گفته اند، بهای عادله اراضی،ابنیه،و ..لزوماً از طریق توافق بین دستگاه اجرایی ومالک یا مالکان و صاحبان حقوقی تعیین می شود و این موضوع را به عنوان یک اصل دانسته وعدم رعایت آن را استثناء دانسته اند.
هرچند به شرح بالا، شهرداری در تعیین قیمت و توافق با دارنده حق، اصولاً آزاد است. اما محدودیت هایی نیز برای توافق در قیمت وجود دارد. به طور مثال در تبصرۀ یک مادۀ 3 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358مقرر شده است که:«در صورت توافق در مورد بهای عادله،هرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال نباشد دستگاه اجرایی می تواند راساً نسبت به خرید ملک و پرداخت خسارت اقدام نماید وهرگاه مبلغ مورد معامله یا خسارت هریک از مالکین بیش از یک میلیون ریال باشد. بهای خرید ملک یا میزان خسارت و انجام معامله باید به تصویب هیات مقرر در مادۀ 71 قانون محاسبات عمومی و در مورد شهرداری ها به تصویب انجمن شهر برسد.». ملاحظه می شود که در تبصره مزبور،مقنن توافق تا مبلغ معینی را در حدود صلاحیت شهرداری دانسته است چنانچه مبلغ توافق شده، بیش از رقم مشخص شده در تبصره مزبور باشد،تصویب شورای شهر نیز ضروری است.ولی به هرصورت آنچه مسلم است که تعیین قیمت می تواند از طریق توافق با مالک تعیین شود و نیازی به رعایت تشریفات خاصی یا کسب نظریه کارشناس رسمی دادگستری نیست.
ناگفته نماند چنانچه درخصوص قیمت،میان شهرداری و شخص دارنده حق، توافقی گردد، طبق قانون، این توافق صرفاً تا مدت مشخصی دارای اعتبار است و بعد ازگذشت این مدت، توافق انجام شده محسوب خواهد شد. تبصرۀ 2 مادۀ 3 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 مقرر داشته:«درصورت حصول توافق،دستگاه اجرایی موظف است حداکثر ظرف سه ماه،نسبت به خرید ملک و پرداخت حقوق یا خسارت اقدام و یا آن که انصراف خود را از خرید و تملک کتباً به مالک یا مالکین اعلام نماید. به هر حال، عدم اقدام به خرید یا اعلام انصراف در مدت مذکور به منزلۀ انصراف است.»
توافق در انتقال
مادۀ 8 لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358 بیانگر نحوۀ عمل دستگاه اجرایی درمواردی است که صاحب حقوق مالکانه از انتقال حقوق خود به دستگاه اجرایی استنکاف نموده یا این که به دلایلی امکان و توانایی انتقال حقوق خود را ندارد. همان طور که سابقاً دیدیم. قانونگذار در مادۀ 3 قانون یاد شده، در مورد تعیین قیمت، صراحتاً اصل را بر توافق و تراضی قرار داده است. در مادۀ 8 قانون مورد بحث نیز، هرچند به این اصل تصریح نشده است ولی می توان گفت قانونگذار، نقل و انتقال یا به تعبیری تملیک و تملک حقوق مالکانه را ابتداء به ساکن، مبتنی بر توافق دانسته و توافق دستگاه اجرایی و صاحب حق را بدون لزوم دخالت مراجع دیگری، امکان پذیر دانسته است. لذا بنابراصل فوق الذکر،ایجاب و قبول معامله از سوی شهرداری و صاحب حق،به عمل آمده و در قانون مرجع دیگری در بدو امر،جهت جاری نمودن صیغه عقد در نظر گرفته نشده است. مع هذا چنانچه با وصف تعیین توافقی قیمت، صاحب حق،از انتقال حق خود به دستگاه اجرایی خودداری نماید. انتقال حق به صورت غیر توافقی انجام خواهد شد.
ب – شرایط توافق
هرچند شهرداری، در زمان اجرای طرح، اصولاً در انجام توافق با صاحبان حقوق مالکانه دارای اختیار و صلاحیت است،با این حال باید دانست که روی آوردن به اجرای طرح و توافق با صاحبان حقوق مالکانه واقع در محدودۀ اجرای طرح، منوط به فراهم بودن شرایطی می باشد که ذیلاً به بررسی انها می پردازیم:
وجود اعتبار
لزوم وجود اعتبار، به عنوان یکی از شرایط روی آوردن به اجرای طرحهای عمرانی،عمومی و… توسط دستگاههای اجرایی به حدی باید باشد که بتوان املاک مورد نظر را از مالکان خرید. و حتی در این خصوص قانونگذار در مادۀ یک لایحه قانونی نحوۀ خرید وتملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی،عمرانی و نظامی دولت مصوب 1358به آن اشاره نموده است. چون بایستی این دستگاهها جبران خسارت و غرامت حقوق مالکانه نمایند. لذا لازم است که از قبل در این خصوص اعتبار لازم را اخذ کرده باشند تا حقوق مالکانه اشخاص متضرر نشود.و قانونگذار در این ماده برای این حق احترام قائل شده است.
وجود مجوزهای لازم
برای اینکه این دستگاهها بتوانند با دارنده حق مالکانه توافقی ترتیب دهند. علاوه بر لزوم وجود اعتبار،بایستی مجوزهای لازم و مصوبات خاصی را نیز در این زمینه اخذ نمایند. لذا بایستی این دستگاهها با توجه به لازم دانستن طرح از بالاترین مقام ذیصلاح مجوز اخذ نمایند. در صورتیکه بعداً معلوم شود این طرح لازم نبوده ویا احتیاجی به اجرای این طرح نبوده، ذینفع می تواند از دیوان عدالت اداری اقامه دعوا نماید.
بند دوم: تأمین غیر توافقی
تأمین غیر توافقی یعنی تأمین قهری یا اجباری، هنگامیکه از تملک حقوق مالکانه سخن به میان می آید،بیشتر این معنی به ذهن متبادر می شود تأمین قهری صورت گرفته است. چون اجرای طرح، ملازمه با سلب حقوق مالکانه دارد. هرچند اصل بر توافقی بودن است اما بنا به ضرورت و رفاه اجتماعی و سود عموم جامعه، قانونگذار سلب اجباری وقهری حقوق مالکانه و انتقال آن به دستگاههای اجرای طرح پیش بینی نموده است. سلب اجباری وقهری مربوط به نظام حقوقی ما نیست، و درسایر نظامهای حقوقی نیز این سلب اجباری و قهری وجود دارد.

مطلب مرتبط :   خرید پایان نامه روانشناسی :توانمندسازی کارکنان

دسته بندی : علمی