دانلود پایان نامه

دیدگاه سنتی و یک بعدی مدیران شهری؛ نوسازی شهریو ایجاد هرگونه تحول ساختاری در فرآیندهای شهرسازی، نیاز به اعتقاد و باور مدیران شهری به توسعه اقتصادی و اجتماعی در کنار توسعه کالبدی دارد و این خود مستلزم نوسازی حوزۀ نظام مدیریت شهری است. مدیریت ها با نگاه یک بعدی به شهر، خودمحور، بدون داشتن اطلاعات و تجربه کافی و لازم برای پرداختن به امور توسعۀ شهری، سیاست زده، کوته مدت، تحت تأثیر قدرت های مالی- سرمایه ای از یک سو قدرت های سیاسی و ذی نفوذ، از سوی دیگر، نمی تواند موجب و موجد تغییر در رویکردها و فرآیندهای جاری و سنتی شهرسازی باشد. ساختارهای موجود مدیریتی(شهرداری ها و سازمان مسکن و شهر سازی) ساختار تثبیت کننده وضع موجود و در پاسخ به اجرائیات روزمره، موردی و مقطعی شهر است، به همین جهت از وضع موجود نمی توان انتظار اقدامات توسعه ای همچون نوسازی بافت های فرسوده را داشت.
فقدان مدیریت واحد شهری به ویژه در بافت های فرسوده(سازمان اجرایی)؛ به رغم آنکه شهر را باید به عنوان یک کل واحد دید. متأسفانه توسعۀ شهری در ایران شاهد نگرش تجزیه ای و جزیره ای است. سازمان ها و نهادها هریک به دنبال اجرای برنامه های خود بوده و در فقدان مدیریت یکپارچۀ شهر، امکان اصلاح و بازبینی طرح ها و برنامه ها متناسب با اقتضائات زمانی ومکانی وجود ندارد. حاصل چنین وضعی، هدر رفتن منابع نابسامان شده وضع موجود، عدم توسعه متوازن و متناسب شهر، بروز بی عدالتی، توسعۀ بافت های فرسوده جدید، پایمال شدن منافع عمومی شهرواندان در جهت منافع بخشی اندک از جامعه بوده است. بدین ترتیب ضرورت مدیریت یکپارچۀ شهری و یا نهاد میان بخشی به عنوان نقطۀ تعامل و همگرایی سازمان های دخیل در امر توسعۀ شهری کاملاً ضروری است.
روند بسیار طولانی و غیر اصولی اخذ مصوبات مورد نیاز طرح های تفصیلی، انجام مطالعات و تهیه طرح بازنگری در طرح تفصیلی شهرها در این خصوص و اقدامات مربوطه صورت نمی گیرد. و چه بسا شواهدی وجود دارد که طرحی در یک جلسۀ نهایی کمیته فنی اساساً تغییر ماهیت داده و حتی اهدافی بنیادین آن تغییر کرده است.
ضرورت تجمیع در بافت های فرسوده؛ انجام تجمیع در بافت های فرسوده برای نوسازی، با توجه به ریزدانگی پلاک های واقع درآن، اجتناب ناپذیر است و طرح های تفصیلی در این زمینه نیز فاقد راهکار مناسب بوده و کاملاً به صورت منفعل عمل می کنند.
تعریض پیشنهادی طرح های تفصیلی؛ شبکه معابر پیشنهادی طرح های تفصیلی که مبتنی بر تعریض است در بافت های فرسوده به دلیل ریزدانگی پلاک های مسکونی واقع در آن، عملاً امکان پذیر نیست. طرح های توسعه از ابتدا تا به امروز عنصر جدید شهری(اتومبیل) را بر بافت قدیم تحمیل کرده و جراحی های شدید کالبدی و تعریض معابر در راستای تسهیل حرکت سواره به درون بافت تاریخی بوده و ضوابط ویژه ای جهت ورود و خروج به این بافت ندارد.
کاهش اعتبارات عمران شهری و کمک های دولت به شهرداری ها بعد از سال 1364؛ براساس مصوبۀ مؤرخ 19/11/1364 شورای عالی معماری و شهرسازی ایران در مورد ضوابط منطقه بندی و تعیین تراکم های ساختمانی و کاربری اراضی در طرح های توسعۀ شهری، دوران سوداگری در مدیریت و توسعۀ شهری آغاز شد و فروش هر نوع تراکم و تغییر کاربری منوط به پرداخت عوارض به شهرداری بوده و به اصطلاح مشکلات قانونی را کمیسیون مادۀ 5 برطرف خواهد کرد. مکمل آن نیز مصوبۀ مؤرخ 14/5/1365 در مورد قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک است که کلیه تصرفات و تقسیم اراضی و احداث بنای غیر مجاز طی یک دهۀ گذشته، مجاز و قانونی شناخته شد.
نبود سلسله مراتبی درتهیه طرح های توسعۀ شهری، عدم هماهنگی بین نظام برنامه ریزی کلان در سطوح ملی با برنامه ها و طرح های توسعۀ شهری و حاکم نبودن نگرش سیستیمی در نظامر برنامه ریزی کشور در ناکارآمدی این طرح ها مؤثر است. بنابراین باید برنامه ها و طرح های ملی، ناحیه ای و منطقه ای، شهری، روستایی و محلی در یک سلسله مراتب منظم و اصول تدوین و اجرا شوند.
مبحث سوم: طرح جامع – کاداستر
در مادۀ 156 قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص تعریف طرح کاداستر بدین نحو بیان کرده است:به منظور تشخیص حدود و موقعیت املاک واقع در محدوده شهرها و حومه نقشه املاک به صورت کاداستر تهیه خواهد شد. ادارۀ امور املاک ثبت کل علاوه بر وظایف فعلی خود عهده دار تهیه املاک به صورت نقشه کاداستر خواهد بود.
و در تبصره یک این مادۀ چنین بیان می دارد:در مورد تقاضای تفکیک و افراز املاک مذکور در این مادۀ و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه درمراجع قضایی رفع اختلاف حدودی نقشه کاداستر ملاک عمل خواهد بود.
تبصره دوم این مادۀ چنین بیان می دارد: نسبت به املاکی که نقشه رسمی کاداستر تهیه شده است صاحبان املاک مزبور می توانند با پرداخت یکهزار ریال تقاضای الصاق نقشه مزبور را به سند مالکیت خود بنماید.
تبصره سه : حدود وظایف و تشکیلات اداره امور املاک از جهت تهیه نقشه املاک به صورت کاداستر و همچنین اجرای مقررات این قانون به موجب آیین نامه وزارت دادگستری خواهد بود.
گفتار اول : تعریف طرح جامع و کاداستر
بند اول – طرح کاداستر:
ریشه لغت کاداستر، در حقیقت کلمه یونانی Katastichon به معنی دفتر یادداشت است که با گذشت زمان در زبان لاتین به Captasrum تبدیل شده است. در حقیقت کاداستر سیستمی بوده که برای ثبت استان های مختلف کشور یونان جهت مقاصد مالیاتی استفاده می شده است. البته نقشه های ملکی سابقه ای بیش از این دارند. نقشه قدیمی 4هزار ساله کلدانی، نقشه های مالیاتی اراضی دره نیل و یا رصد املاک در دوره ساسانیان از این جمله اند. اما شاید زمانی که ناپلئون بناپارت در سال 1816 میلادی با بیان این جمله که «کاداستر به عنوان تضمین قابل اعتماد برای مالکیت زمین به هر شهروند می تواند نقطه سرآغاز امپراطوری ها باشد» دستور نقشه برداری و طبقه بندی بیش از 100میلیون قطعه زمین براساس میزان حاصل خیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید را صادر کرد، هیچ گاه فکر نمی کرد که کشور ایران 1500 سال بعد از نقشه ملکی ساسانیان هنوز بدون نقشه کاداستر و ثبت جامع املاک به سر برد.این در حالی است که توجه به سیستم های مدیریت زمین و کاداستر به عنوان یکی از شاخص های توسعه یافتگی کشورها و عامل جلوگیری از فساد، طی دهه های اخیر اهمیت بسیاری یافته و در اولویت اول برنامه ریزی ها قرار گرفته است؛ به گونه ای که مجامع بین المللی از قبیل سازمان ملل و بانک جهانی آن را در فهرست اهم فعالیت ها و راهکارهای پیشنهادی خود برای توسعه کشورها قرار داده اند.بهبود سطح زندگی شامل برنامه ریزی جهت ایجاد عدالت اجتماعی و کاهش فقر و حرکت به سمت توسعه پایدار با ایجاد بستری مناسب برای مدیریت زمین و منابع طبیعی و همچنین ارتقا و بهبود ساختارهای مالی با اعمال مدیریت مؤثر بر منابع زمین، از جمله دلایل این رویکرد مجامع بین المللی است.براساس تعریف فدراسیون بین المللی نقشه برداری (FIG)، کاداستر در واقع عبارت است از فهرست مرتب شده ای از اطلاعات مربوط به قطعات زمین (در داخل مرز جغرافیایی یک کشور) که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های زمین نظیر حقوق مالکیت، کاربری، اندازه و ارزش، به نقشه مقیاس بزرگ بوده و به طور رسمی به ثبت می رسد. بنابر این تعریف، نخستین گام ایجاد کاداستر، تهیه نقشه هایی با مقیاس مناسب از املاک موردنظر است. در گام بعد پس از جمع آوری اطلاعات مرتبط با املاک، این اطلاعات باید بر روی نقشه های تهیه شده تطبیق داده شوند. در نهایت مجموعه این اطلاعات باید به ثبت برسند.
بند دوم – طرح جامع :
طرح جامع شهری، عبارت است از طرح بلند مدتی که در آن نحوۀ استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری، کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهر، خطوط کلی ارتباطی و محل مراکز انتهای خط (ترمینال) و فرودگاه‌ها و بنادر و سطح لازم برای ایجاد تأسیسات و تجهیزات و تسهیلات عمومی و نیازمندی‌های عمومی شهر، مناطق نوسازی و بهسازی و اولویت‌های مربوط به آنها تعیین می‌شود و ضوابط مربوط به کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نهادهای تاریخ و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می‌گردد. همچنین در تعریف طرح جامع، گفته شده که طرح جامع، یک سند رسمی عمومی می‌باشد که در آن، نه تنها یک سری اهداف مشخص شده، بلکه خط مشی‌های دستیابی به آن اهداف نیز معین گشته است. طرح جامع خط مشی بلند مدتی، برای توزیع فضایی اشیاء و عناصر، عملکردها، فعالیت و اهداف می‌باشد. این طرح در جهت هماهنگ نمودن فعالیت‌های مختلف دولتی در سطح ملی و نیز کنترل عملکردهای بخش خصوصی در مورد توسعه اراضی خدمت می‌نماید و بر مبنای تحلیل از موقعیت کلی شهر و تحلیل دقیق انگاره‌های فضایی موجود، پی‌ریزی می‌شود. طرح جامع، اشاره به یک راه و روش کلی دارد که به کمک آن رهبران جامعه شهری، کیفیت و نحوه توسعه جامعه را در 20 الی 30 سال آینده مشخص می‌نمایند.و کلیه موارد فوق و همچنین ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، تهیه و تنظیم می شود، طرح جامع شهر برحسب ضرورت قابل تجدیدنظرخواهد بود.
بند سوم: محتوای طرح جامع
رویه و مراحل تهیه طرح جامع، گذشته از مطالعات مربوط به منطقه و حوزه نفوذ شامل مراحل سه گانه زیراست: 1- بررسی 2- تجزیه و تحلیل و ارائه الگوهای نهایی 3- تهیه طرح ها و برنامه های عمرانی
بررسی: شامل شناخت ویژگی های تاریخی، جغرافیایی، جمعیتی، اقتصادی و خصوصیات کالبدی شهر است.
تجزیه و تحلیل: شامل تعیین عملکرد و نقش اقتصادی، پیش بینی جمعیت آینده، ارزیابی روند رشد کالبدی و توسعه شهر، پیش بینی امکانات مالی برای اقدامات عمرانی،برآورد کمبودها و نیازهای مختلف در زمینه های گوناگون عملکرد های شهری و تعیین معیارها.
تهیه طرحها و برنامه ها: شامل نقشه های مختلف در زمینه های گوناگون کالبد شهر مانند؛ شبکه ارتباطی، تأسیساتی، کاربری زمین، درجه بندی خیابان ها و پیش بینی تأسیسات و تجهیزات به اضافه ضوابط و مقررات شهری و ارائه پیشنهادها و توصیه های خاص که در یک گزارش تدوین و ارائه می شود. به علاوه یک گزارش توجیهی حاوی نمودارها، جداول زمان بندی اولویت ها و پیش بینی اعتبارات جهت اجرای طرح ها و برنامه هاست.
بند چهارم: مشکلات موجود در طرح های جامع

مطلب مرتبط :   منابع مقاله درموردجبران خسارت
دسته بندی : علمی